Parte oggi la rubrica “L’Esperto risponde”, che la nostra Redazione, grazie all’apporto di professionisti, vuole offrire a tutti i lettori. Ad “inaugurare” è la richiesta di un lettore di Benevento e riguarda il Condominio.

Ecco il quesito:

“Gentile Avvocato, la pregherei cortesemente dare una risposta al seguente quesito: 

Premesso che l’amministratore di condominio non presenta bilancio dal 2012, può pretendere il pagamento di arretrati  (lavori straordinari,  approvati dall’assemblea 2012) non avendo mai sollecitato né proceduto, dopo sei mesi con “Ingiunzione di pagamento” come prevede il nuovo regolamento di condominio ?

Un anziano amministratore sostiene che deve risponderne in prima persona l’amministratore accollandosi il mancato introito;  oppure il mancato pagamento, dopo documentazione spese effettuate, rientra nei canonici cinque anni ?

Si tratta di condominio con cinquanta proprietari, molti morosi. I canoni mensili sono stati regolarmente pagati.

La ringrazio e la saluto cordialmente, Domenico D.V.”

L'Avvocato Monique Dell'Elba

L’Avvocato Monique Dell’Elba

Questa la risposta dell’Avvocato Monique Dell’Elba, del Foro di Benevento:

“Gentile Lettore, in base agli elementi presenti nella Sua email, mi sembra di capire che nell’assemblea tenutasi nell’anno 2012 siano stati approvati: le spese condominiali e l’esecuzione dei lavori. Il dubbio che ho è sullo stato di riparto dei lavori. Per cui, in base a quanto di seguito spiegato, l’amministratore non può pretendere il pagamento delle spese relative ai lavori.

La questione più controversa è quella del dies a quo della prescrizione.

Infatti, mentre con la sentenza Cass. Sez. II Civile, n. 15288 del 21 luglio 2005, la Suprema Corte spiegava, che “L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica.”. Per cui il termine prescrizionale dei cinque anni decorreva dalla sola delibera dell’assemblea che approvava le spese condominiali e non a seguito della successiva delibera di approvazione dello stato di riparto.

Ora, invece, con la sentenza n. 4489/2014, la Suprema Corte opera una battuta d’arresto nella su indicata evoluzione e torna a riconsiderare anche la delibera dello stato di riparto. La cassazione afferma testualmente, che la “…decorrenza (della prescrizione di cinque anni delle spese condominiali) è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto ”.

Pertanto, alla luce di quanto innanzi, il Condominio, nella persona dell’amministratore p.t., ha diritto di richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini morosi, ai sensi dell’art. 63 comma 1 disp. att. cod.civ., che dispone: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Indi, il decreto potrà essere richiesto solo se vi è stata un’assemblea che ha approvato la ripartizione delle spese. Circostanza quest’ultima che non sembra aversi nel caso in esame!!!

Inoltre, si precisa che con la Legge n. 220 dell’11.12.2012, relativa alle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici entrata in vigore il 18.06.2013, il termine improrogabile entro il quale l’amministratore dovrà attivarsi per il recupero delle spese arretrate dei condomini in ritardo coi pagamenti, è di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio ( ossia approvazione assembleare del rendiconto) nel quale il credito esigibile è compreso. Per cui se l’amministratore non convoca un’assemblea per l’approvazione del rendiconto preventivo o consuntivo, il termine non potrà decorrere. E anche questa ulteriore circostanza sembra non aversi nel caso di specie!!!

Infine, atteso che l’amministratore non ha convocato alcuna assemblea per l’approvazione del rendiconto preventivo o consuntivo, afferente gli anni dal 2013 ad oggi, ai sensi per gli effetti del comma 3 dell’art.1129 c.c. si può promuovere un ricorso, avverso l’amministratore, al fine di ottenere la revoca giudiziaria dello stesso.”

Se il nostro lettore vorrà approfondire la questione con l’avvocato Monique Dell’Elba, che ovviamente ringraziamo, potrà mettersi in contatto con la Redazione che fornirà tutte le indicazioni utili.